时间进入2022年，行业背景发生剧烈变动。地产行业全面下行，体现楼市韧性的改善市场则相对来说比较稳定。这种楼市理性回归下的“高水平发展”的转变，不仅仅让个别房企，而是让整个地产界开始思索房子的居住属性，甚至房子的改善居住属性。

  房地产市场正经历从“有房住”到“住好房”的变化。至此，品质消费在郑州楼市全方面爆发，产品力竞争线年成为郑州楼市时代的命题。

  但是有必要注意一下的是此时的市场行情，也进入低利润控成本的“黑铁时代”，郑州的开放商面临的是利润和市场的双重压力。在此背景下，不乏一些开发商依然延续“卖配套”和“卖区位”的老路，认为产品策略和产品力的“匠心打造”是“虚拟、不落地”的。但是大部分一线房企确在内外夹击下实现了“精细”产品力的“单点式狂飙”。

  首先是户型的空间扩展，聚焦阳台空间的“高赠送”。典型代表房企有融创的“甲板式阳台”，越秀金悦文华对珠三角项目的借鉴，在郑州市场首次引入“入户花园”概念。其实阳台空间的拓展，表面是给客户更多“赠送”的实惠，其实就是室内活动空间或者叫“X”空间的拓展，对于房价较高的市场，这个空间可作为运动空间、饮茶空间甚至书房，搭配样板间的场景化演绎，能实现更好的产品效果。

  除了户型平面空间拓展升级以外，还有一些产品也尝试结构上的升级。结构创新的根源在于通过立体研展最大化利用面宽，同时在“限墅令”之后增加平面户型的“墅感”。比如保利在北龙湖的项目保利璞岸，在一层5个面宽的基础上，通过“L”型咬合设计，增加二层3个面宽，实现5+3个面宽的拓展，增加南向面宽，同时也营造户内“有天有地”的“墅感”。

  除了户内空间的产品创新以外，一些开发商也在户外空间做了升级，主要为园区景观主题化和运动化，更强调园区的“可玩”性，在兼顾园区设计观赏性的同时，考虑儿童、成人和老年人在园区的生活场景。郑州目前更多停留在儿童的可玩性，典型项目有奶酪主题IP的万科新田湖与城、九色鹿主题的融创御湖宸院三期。对成人和老年人生活场景的适配园区打造还较少，其他城市较为典型的有东原地产的“归家体系”，重庆金科的下沉式“共享空间”打造等。

  有突破性发展还有外立面设计。外立面除了设计感的持续创新，还有用材用料的品质提升。设计风格上更偏向简洁的现代风，即使在一些“第四代住宅”的外立面设计中，也会有竖向线条来支撑外立面的立体美感。比较有代表性的企业是绿城，绿城外立面的设计美感一直是行业内的翘楚，以绿城诚园为例，铝板幕墙和进口蓝眼睛石材搭配，对称体块搭配竖向大框架，开启窗采用规格为6+12+6mm或8+12+8mm的LOWE玻璃，大面积落地固定扇采用钢化中空玻璃，兼具设计美感和用材品质感。在立面美学上登峰造极的则是杭州的绿城春风金沙，户型平面上搭配“一步檐”设计，对称的体块、极简的线条搭配宋代的挑檐和大屋顶，将现代风格与宋代美学做结合。

  除了这一些产品硬实力，还有一些房企在高端客群中越来越关注产品的软实力。对于高改客群而言，圈层的格调性和圈层的纯粹性一样重要，开发商往往通过控制面积和总价段来控制项目的纯粹性，但是社区运营的调性更决定项目圈层的格调，从而维持项目的较高圈层品质，也是提高项目价值的利器。郑州前两年较为典型的是普罗，这两年有极大突破的则是万科古翠隐秀，硬件上依托摄影室、书吧、瑜伽室、展览馆等，引入各种小资品牌，组织饮茶、插花、摄影等社区活动，社区运营的调性与项目所在的郑州行政后花园匹配，真正符合高改客群的圈层生活。

  进入2022年，各家开发商产品力的“细节狂飙”不仅仅只是围绕产品某个部分做突破，而是在产品力均好性，产品力全链条的基础上做单点深挖。我们越来越看到一线房企和国央房企在产品力方面的内功。但是我们依然看到仍有开发商走着“卖配套”和“卖区位”的老路，认为产品力是成本的单纯堆砌，每次进入售楼部，营销说辞讲完配套和户型就没有更多的展示。

  郑州的“好房子”时代已然全面到来，购房者在买房时除了关注配套和区位，也会慢慢的关注产品力。大浪淘沙，缺乏产品力匠心工艺的开发商终会被市场淘汰，郑州楼市也会进入一个全新的产品力时代。

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